Haus und Grund in Reichenbach
Grundbesitzkompetenz

Neue Geschäftsstelle

Die Geschäftsstelle des Haus und Grund in Reichenbach ist in die Hauptstraße 28 umgezogen. Als Berater steht den Mitgliedern Rechtsanwalt Alexander Farrell zur Verfügung.

Corona und die Auswirkungen 

Am 05. März 2020 fand im Foyer der Brühlhalle die letzte Hauptversammlung des Haus und Grund in Reichenbach statt. 

Der Verein konnte in den vergangenen Jahren wieder einen Mitgliederzuwachs verzeichnen. Dies spiegelte sich auch wider in der regen Teilnahme von Mitgliedern an den Hauptversammlungen des Vereins. Der Beratungsbedarf der Mitglieder ist auch im vergangenen Vereinsjahr gestiegen. Schwerpunkte waren dabei miet- und wohnungseigentumsrechtliche Probleme.

Auch die Mietverträge des Haus und Grund in Reichenbach werden stark nachgefragt.

Beratungen finden nach Möglichkeit nach wie vor persönlich unter Einhaltung der AHA-Regeln statt. Achten sie daher auf die Einhaltung der Hygiene-Regeln.

Schwierig wird es, wenn unter Corona-Bedingungen Mitgliederversammlungen abgehalten werden sollen. Der Vorstand des Verein wird die Abhaltung einer Mitgliederversammlung von der Entwicklung der Corona-Inzidenz abhängig machen.


Rückblick 

2019 und war beherrscht von der Diskussion über Wohnungsnot und in die Höhe schnellende Mieten. Dabei war für die Politik absehbar, dass zu wenige Wohnungen gebaut werden, um der Nachfrage ein entsprechendes Wohnungsangebot gegenüberzustellen.

In Städten und Gemeinden ohne Mietspiegel können die Vermieter nicht auf Nachbarstädte mit Mietspiegel zwecks Erhöhung der Miete zurückgreifen, da die Anwendung solcher Mietspiegel nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht zulässig ist und zur Nichtigkeit des Mieterhöhungsbegehrens führt. Aber auch die Bezugnahme auf einen nicht mehr gültigen Mietspiegel führt nach einer Entscheidung des Landgerichts Stuttgart ebenfalls zur Nichtigkeit des Mieterhöhungsbegehrens des Vermieters.

Selbst die Anwendung des Mietspiegels, beispielsweise für Esslinger Wohnungen auf Grundlage des „qualifizierten und wissenschaftlichen Mietspiegels der Stadt Esslingen“, hat seine Fallstricke. Stimmt der Mieter innerhalb der zweimonatigen Zustimmungsfrist nicht zu, bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig als vor dem zuständigen Amtsgericht auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu klagen.

Der Albtraum eines Vermieters ist der, wenn Mieter einziehen, aber von vornherein die Miete oder die Kaution nicht bezahlen. Aber auch zu einem späteren Zeitpunkt, beispielsweise durch Wegfall des Arbeitsplatzes, können Mieter mit der Zahlung der Miete in Rückstand kommen. In diesem Fall muss der Vermieter schnell reagieren, um den finanziellen Schaden möglichst gering zu halten. Es bleibt also nichts anderes übrig, als schriftlich unter Angabe der Gründe das Mietverhältnis zu kündigen. Die Folge wird stets sein, dass der Mieter seiner Wohnung durch Räumungs- und Herausgabeklage verwiesen werden muss. Wegen der Wohnungsnot muss sich der Vermieter auf eine lange Räumungsfrist einstellen.

 

Bleiben Erhöhungskriterien zwischen Vermieter und Mieter beim Rechtsstreit streitig, wird das Gericht ein Sachverständigengutachten einholen, um die ortsübliche Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung klären zu lassen. Damit sind im Rechtsstreit weitere Kosten von mindestens 2.000,00 € verbunden. Wer dann keine Rechtsschutzversicherung hat und den Prozess verliert, kann nicht die Miete erhöhen, sondern zahlt als Vermieter drauf.

In Städten und Gemeinden, wie beispielsweise Reichenbach, Ebersbach, Lichtenwald und Hochdorf, empfiehlt es sich daher, mit dem Mieter direkt eine Erhöhung der Miete zu vereinbaren oder auf die Indexmiete zurückzugreifen, wenn diese im Mietvertrag vereinbart ist. Darauf zu hoffen, dass es in den vorgenannten Gemeinden in absehbarer Zeit einen Mietspiegel geben wird, ist trügerisch. Daher wird nach wie vor empfohlen, bei Neuvermietung die Indexmiete für die Nettomiete zu vereinbaren, um den Wertverlust des Geldes ausgleichen zu können.

Rechtsstreitigkeiten wegen Lärmstörungen können sehr teuer werden und führen nicht immer zum Erfolg. 

In WEG-Sachen ist immer wieder festzustellen, dass sich die Wohnungseigentümergemeinschaft auch um das Sondereigentum kümmern will. 

Für die Rechtmäßigkeit des Sondereigentums ist jedoch jeder Wohnungseigentümer selber zuständig, sofern nicht aus dem Sondereigentum Miteigentum der übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigt oder beschädigt wird. Derartige Beschlüsse sind wegen Überschreitung der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig.

Novelle des Wohnungseigentumsrecht 2020

Das Wohnungseigentumsrecht ist im vergangenen Jahr einer umfassenden Novelle unterzogen worden.

Das am 1.12.2020 in Kraft getretene Gesetz erleichtert Sanierungen und Modernisierungen von Gebäuden der Gemeinschaft, gibt Verwaltern mehr Befugnisse und vereinfacht Eigentümerversammlungen. Welche Regelungen sich bewähren, wird sich in der Praxis zeigen.

Großer Beratungsbedarf ist auch im vergangenen Jahr gegeben gewesen, wenn Immobilien verkauft oder belastet werden sollen. 

Dabei können sich Fremdbelastungen, das heißt die Belastung des eigenen Grundstücks zugunsten eines Immobilienkaufs, beispielsweise für ein Kind, als Bumerang erweisen, wenn der Kapitaldienst des Kindes notleidend wird.

Das Modell der sogenannten „ewigen Hypothek“ führt im Ergebnis dazu, dass das Eigentum vertragsgemäß bei Ableben an den Hypothekennehmer fällt. Dabei ist allerdings der Wert dessen, was der Hypothekengeber an Geldleistung erhält, deutlich geringer, als wenn er sein Anwesen gegen Wiedervermietung verkauft hätte.  

Es sticht jedoch hervor, dass aufgrund der alternden Bevölkerung Deutschlands der Bedarf sowohl an Beratungen bezüglich General- und Vorsorgevollmachten, Patientenverfügungen als auch Übertragungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge oder der Errichtung von Testamenten respektive Erbverträgen zugenommen hat.